Introduction

Si l’on suit la théorie de l’agence ou encore la conception de l’entreprise comme simple « nexus of contracts », les bureaux devraient logiquement tendre à disparaître avec le télétravail massif né du Covid et, désormais, avec la montée de l’intelligence artificielle. Dans cette logique purement contractuelle, une organisation n’est rien d’autre qu’une addition de contrats entre individus : si chacun peut produire et interagir à distance, pourquoi continuer à payer des mètres carrés de bureaux ou d’espaces de travail ?

Et pourtant, la réalité déjoue cette prédiction. Loin d’être rendus inutiles par la technologie, les espaces de travail ont gagné en importance. Pourquoi cette résistance ? Parce que l’entreprise n’est pas seulement un faisceau de contrats : elle est aussi une communauté incarnée, où se jouent la culture d’entreprise, la créativité et l’appartenance. C’est cette tension — entre logique contractuelle et réalité sociale — que nous allons explorer.

Les théories qui annonçaient la fin des bureaux

La théorie de l’agence (Jensen & Meckling, 1976) décrit l’entreprise comme une relation principal–agent : actionnaires et dirigeants se coordonnent par incitations et contrôles. La firme est ainsi conçue comme un ensemble de contrats. Dans ce cadre, le lieu importe peu : ce qui compte, c’est l’architecture des incitations.

Le nexus of contracts renforce cette idée : l’entreprise n’est pas une entité, mais une somme de relations contractuelles. Avec le numérique, les coûts de transaction chutent ; avec l’intelligence artificielle, de plus en plus de tâches se dématérialisent. Logiquement, le bureau et l’immobilier de bureaux devraient être des vestiges du passé, une charge inutile.

Le paradoxe observé : pourquoi les bureaux restent

La pandémie a servi de test grandeur nature. Oui, le télétravail, le travail à distance et même les organisations hybrides ont montré leur efficacité pour certaines tâches ; mais ils ont aussi révélé leurs limites. Isolement des collaborateurs, perte de créativité, dilution de la culture d’entreprise : les coûts « invisibles » du tout-distanciel se sont vite manifestés.

L’intelligence artificielle accentue ce paradoxe : plus les tâches répétitives sont automatisées, plus la valeur ajoutée repose sur la créativité, la coordination et l’innovation collective. Or ces dynamiques naissent rarement d’échanges strictement contractuels. Elles émergent de la proximité, du hasard, du partage informel — autant de dimensions que les bureaux et espaces collaboratifs rendent possibles.

Montesquieu et l’animal social

Montesquieu le rappelait : « les hommes […] sont nés pour vivre en société ». La sociabilité n’est pas accessoire, elle est constitutive de notre nature. La firme n’est donc pas seulement un contrat, c’est aussi une communauté.

Les théories de l’innovation le confirment : de Schumpeter à la « serendipity » chère à certains entrepreneurs contemporains (Elon Musk notamment), les ruptures créatives naissent du frottement d’idées, d’intuitions échangées autour d’une table, d’un café, dans un couloir. Autant de moments qu’aucun outil numérique ou logiciel de travail collaboratif ne recrée totalement.

Conclusion

Les bureaux ne disparaissent pas parce que l’entreprise est plus qu’un contrat. Elle est aussi un lieu d’appartenance, d’innovation, de confrontation des idées. Les espaces de travail incarnent cette dimension collective : ils sont le théâtre de la culture d’entreprise, le catalyseur de la créativité, le socle de la confiance.

Pour les dirigeants, cette dimension collective sonne comme une évidence. Mais ce qui est intéressant, c’est que les approches contractuelles et anthropologiques ne s’opposent pas : elles se complètent. Le bureau est précisément l’endroit où se rejoignent les deux faces de tout collaborateur : l’agent rationnel, qui agit pour ses propres intérêts, et l’individu social, fait d’émotions et d’appartenance au groupe.

Cette double lecture ouvre une perspective nouvelle : analyser chaque décision immobilière à travers ces deux angles — efficacité contractuelle et vitalité collective. C’est dans cette articulation que se joue l’avenir des espaces de travail et de l’immobilier de bureaux.
Reste à définir une grille d’analyse… pas facile 🙂.